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Julien Tissot
À savoir | 7 janvier
7 mn

Loi ALUR : changer de syndic selon la mise en concurrence
Le syndic de copropriété a pour mission de gérer l’entretien d’un immeuble au quotidien. En cas de non satisfaction des services, les copropriétaires peuvent être amenés à changer de prestataire. Cette opération doit toutefois répondre à certaines règles.

Pourquoi changer de mandataire ?
La loi Alur oblige les copropriétaires à effectuer une mise en concurrence de leur syndic tous les ans. Cette disposition contraignante a été assouplie par la loi Macron de 2015, qui a ainsi fixé la fréquence à 3 ans. En effet, les contrats de gestion d’un immeuble varient en général entre 1 et 3 ans. Cette mise en concurrence permet ainsi aux copropriétaires de profiter des prestations moins onéreuses, ou plus complètes. Toutefois, il existe des cas extrêmes qui obligent les copropriétaires à remplacer les agents qui sont encore opérationnels, avant l’échéance de leur mandat.
La démission du mandataire actuel, avant les termes du contrat, oblige les copropriétaires à trouver un autre prestataire. Dans cette optique, l’intéressé doit notifier le syndicat des copropriétaires et convoquer une assemblée générale afin d’y présenter cette abdication. Les copropriétaires doivent préparer son changement et l'intéressé doit respecter une période de préavis de trois mois afin d’effectuer une passation de service.
La non satisfaction des services fournis par le mandataire mis en place, ainsi que les problèmes liés au syndic peuvent pousser le syndicat des copropriétaires à opérer à un changement avant que le contrat n’arrive à terme. Toutefois, cette révocation doit faire l’objet d’un vote lors d’une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent profiter de l’assemblée générale ordinaire qui a lieu tous les ans, ou d’une session extraordinaire. Dans tous les cas, la révocation de ces agents doit être inscrite à l’ordre du jour. Ce dernier doit être notifié par un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre contient les raisons de la révocation, comme les problèmes liés au syndic par exemple.
La procédure à suivre pour changer de mandataire
Le syndicat des copropriétaires doit anticiper et préparer son changement, que ce soit pour un syndic professionnel ou un syndic en ligne. Ainsi, il doit procéder à une mise en concurrence des candidats, au moins deux mois avant l’assemblée générale. L’établissement d’un cahier des charges informant les futurs prestataires des besoins des copropriétaires et de l’état de l’immeuble est primordial. Le syndicat devra ensuite comparer les différents devis avant de choisir les bons candidats. Ces derniers n’obtiennent pas d’office le marché, il faut que le nouveau syndic soit élu lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
Un ou deux contrats de prestataire seulement sont retenus afin de faciliter le vote. L’ancien prestataire doit être informé de l’éventuel changement qui sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Lors de l’assemblée générale, un premier vote se fait à la majorité des copropriétaires. Si la majorité est atteinte, le mandataire qui remporte le plus de voix est élu. Dans le cas contraire, c'est-à-dire que si un ou plusieurs syndics ont remporté plus du tiers des voix, une nouvelle élection aura lieu à la majorité des copropriétaires.
Une fois le nouveau syndic élu lors de l’assemblée générale, l’ancien est automatiquement révoqué. La passation des documents et des archives du syndicat des copropriétaires est incontournable. Cette période de passation peut prendre un à deux mois.
Comment se passe la passation entre les syndics ?
Le nouveau mandataire doit avoir, à sa disposition, tous les documents relatifs à l’immeuble à gérer. Depuis 1985, la loi du 10 juillet 1965 fixe la réglementation sur la passation des pouvoirs entre les syndics. Ainsi, l’ancien prestataire dispose d’un délai d’un mois pour transmettre le nécessaire à la nouvelle équipe. Les éléments faisant l’objet d’une passation sont, entre autres, les archives de la copropriété comme les tantièmes et les différents dossiers, les fonds ainsi que l’état de la trésorerie. Dans la même foulée, l’ancienne équipe doit pareillement transférer le reste des fonds pour se dégager de toutes les responsabilités. Chaque mandataire est tenu de respecter cette réglementation sur la passation.
L’ancien mandataire peut refuser de procéder à la passation alors que cette procédure peut être considérée telle une obligation légale. Le manquement à cette transmission donne le droit au syndicat de lui adresser une lettre de mise en demeure par courrier recommandé. En l’absence de réaction, l’affaire peut être portée auprès du tribunal. Dans ce cas de figure, la saisine du tribunal de grande instance (TGI) oblige l’ancien mandataire à faire la passation. Cette démarche rapide ne nécessite pas l’intervention d’un avocat.
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